Das Haus unter der Lupe - Wie eine gute Sachverständigen Begehung aussehen sollte

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Nun haben wir das Haus ja nicht ohne das OK eines fachkundigen Auges gekauft.
Ein (über zwei Ecken bekannter) Architekt, war so freundlich uns zu einer Besichtigung zu begleiten.
Allerdings muss ich zugeben, dass unser gestriger Rundgang mit einem Bausachverständigen (über fünf Ecken bekannt), doch nochmal wesentlich gründlicher und intensiver war und uns in Winkel schauen ließ, die uns vorher völlig verborgen geblieben waren.
Geschlagene drei (!) Stunden sind wird durch Haus und Garten getigert und haben unsere Immobilie genau unter die Lupe genommen, Wünsche und Ideen diskutiert und gefühlte zehntausend Fragen gestellt und beantwortet bekommen.
Glücklicherweise war das Fazit im Endeffekt das gleiche wie das des Architekten: kein Fehlkauf, gute Substanz, guter Preis.
Allerdings wurden uns etliche weitere Punkte aufgezeigt, die wir nach der ersten Begehung noch nicht berücksichtigt hatten und ein paar wohl gehütete Geheimnisse des Hauses kamen ans Licht. Doch dazu später mehr...

Vor etwa einem halben Jahr, hatten wir ja schon einmal eine passende Immobilie gefunden und mit einem anderen Bausachverständigen (nennen wir ihn einfach mal Herr Müller) eine Besichtigung vereinbart. Das Haus war ein um 1900 errichtetes teilsaniertes Gutshaus mit etwa 400qm Wohnfläche, 1200qm Grundstück zu einem Kaufpreis von 50tsd €. Retrospektiv natürlich viel zu riesig und dadurch ein absolutes Groschengrab.
Auch Herr Müller war über drei Ecken ein Bekannter der Familie und willigte ein für 250€ die Kaufberatung zu übernehmen.
Die Maklerin (ohnehin ein Menschenschlag den wir mittlerweile gefressen haben) konnte kaum etwas zum Objekt sagen und war auch nicht sonderlich motiviert und so zogen wir zu dritt auf eigene Faust vom Keller zum Dachboden und kurz über das Grundstück. Die Tour dauerte knapp 45 Minuten und Herr Müller, seines Zeichens selbst Besitzer eines alten Hauses und Enthusiast historischer Immobilien, gab am Ende ein begeistertes Fazit. Gute Bausubstanz, guter Preis, viel Arbeit und bis zum fix und fertigen Zustand eine Investition von etwa 400.000€.
Freundlicherweise gab es im Nachgang nochmal eine schriftliche Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpunkte, aber irgendwie hatten wir doch leise Bedenken ob der Sorgfalt seiner Einschätzung.
Alles in Allem war es sicherlich eine Leistung, die in Ordnung war. Vergleichen wir dieses kurze Intermezzo für 400+ qm aber nun mit den gestrigen 3 Stunden für 120qm Wohnfläche in einem Haus von 1947, wird einem der Unterschied in der Intensität der Beratungstätigkeit deutlich bewusst.
Herr (nennen wir ihn) Gransee, leuchtete wirklich in jeden Winkel, kratzte hier an einer Fuge, befühlte da eine Wand, lüftete Linoleum und erklärte vor allem zu jedem Handgriff warum diese Überprüfung wichtig sei.


Was sollte also eine sehr gute Besichtigung mit einem Bausachverständigen aussehen?

• Der wichtigste Punkt ist natürlich die Gründlichkeit. Es sollte wirklich jede Seite des Hauses, jeder Teil des Grundstücks, das gesamte Nebengelass, alle vorhandenen Unterlagen, jedes Zimmer, jeder Winkel und natürlich jede ggf. kritische Stelle beleuchtet werden. Besonders die wichtigen Punkte "Hut" und "Stiefel", also Dach und Keller, sowie statisch relevante Teile wie bspw. Deckenbalken sollten sorgfältig und ausgiebig begutachtet werden.
• Es ist extrem hilfreich wenn der Sachverständige dazu erklärt warum er sich gerade XY anschaut
• Sollten Schäden am Bauwerk gefunden werden (z.B. Schimmel oder feuchte Stellen) sollte der Bausachverständige auf Ursachensuche gehen
• Die Wünsche und Pläne der Käufer sollten besprochen und mit den Gegebenheiten des Hauses abgeglichen werden
• Der Sachverständige sollte sich nicht scheuen "handgreiflich" zu werden - also Tapeten zu lupfen, am Mörtel zu kratzen, Kästen aufzuschrauben, feuchte Stellen zu betasten, durchs Gebüsch zu waten und so weiter
• Er sollte sich Zeit für alle Fragen der Käufer (nicht nur zum Thema Hauskauf, sondern z.B. auch Sanieren) nehmen 
• Der Sachverständige sollte eine grobe Schätzung der Sanierungs- und Folgekosten und der benötigten Zeit abgeben
• Er sollte eine Empfehlung zum Vorgehen bei der Sanierung und ggf. der Behebung von Schäden abgeben
• Er sollte am Ende der Begehung alle gefundenen kritischen Punkte zusammenfassen
• Der Bausachverständige sollte einschätzen ob der geforderte Kaufpreis gerechtfertigt ist
• Der Sachverständige sollte eine weitergehende Betreuung nach dem Immobilienkauf anbieten

Source: http://www.bsv-mitteldeutschland.de/tl_files/bausach/content/image/slider/slide-01.jpg

Auf eine Beratung vom Profi sollte vor dem Kauf unter KEINEN Umständen verzichtet werden. Selbst als halbwegs belesener Laie bleiben einem diverse Dinge verborgen und die Einschätzung der Substanz kann mit scheinbar winzigen Schäden völlig anders ausfallen. Abgesehen von der Absicherung des Finanziellen kann das positive Fazit des Sachverständigen auch sehr zum ruhigen Schlaf beitragen :)

Welche Überraschungen unsere zweite Begehung zu Tage förderte? Ihr werdet es demnächst erfahren...

Eure gut beratenen Mondsteinhöfler